토지 매매시 세금 총정리(+절세 방법까지)

토지를 팔면 단순히 매매 차익만 챙기면 끝날까요?
아닙니다. 양도차익이 크면 클수록 무시할 수 없는 ‘세금 폭탄’이 기다리고 있습니다.

이번 글에서는 토지 매매 시 발생하는 세금(양도소득세)과 함께, 부담을 줄일 수 있는 절세 전략까지 알기 쉽게 정리해 드립니다.

 

 

 

 

 

토지 매매시 세금

토지를 매도하면 일반적으로 양도소득세가 부과됩니다.
이는 부동산을 팔아 생긴 차익에 대한 세금이며, 금액이 클수록 누진세율로 세금 부담도 커지는 구조입니다.

 

 

✅ 양도소득세 공식

양도소득세 = [(양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제) × 세율] + 지방소득세

 

 

• 양도가액: 실제 매도한 금액
• 취득가액: 매수 당시 금액
• 필요경비: 취득세, 법무사 수수료, 부동산 중개료 등
• 기본공제: 연 250만 원
• 지방소득세: 산출세액의 10%

 

예시)

3억 원에 사들인 토지를 7억 원에 팔고, 기타 비용이 1천만 원이면
양도차익은 7억 – 3억 – 0.1억 – 0.025억 = 약 3.875억 원
→ 이 금액에 세율(6~45%) + 지방세 10%가 붙습니다.

 

 

 

 

양도소득세 자동계산기

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지 양도세율

과세표준(양도차익)	기본 세율
1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%
8,800만 원 이하	24%
1억5천만 원 이하	35%
3억 원 이하	38%
5억 원 이하	40%
5억 초과	45%

* 여기에 지방소득세 10% 추가 / 비사업용 토지는 10% 추가 중과세 적용 주의!

 

 

 

 

 

 

 

토지 양도소득세 절세 방법

 

1. 장기보유특별공제 활용

• 3년 이상 보유한 토지는 보유 기간에 따라 세금 일부 공제 가능
• 3년 이상부터 매년 1~2%씩 공제되어 15년 보유 시 최대 30% 공제
• ✔ 예: 양도차익이 1억이라면, 장기보유특별공제로 3,000만 원 공제 가능

 

 

2. 비사업용 토지 판정 피하기

• 3년 이상 보유하고 직접 사업에 사용하는 경우 ‘사업용 토지’로 인정
• 반면 비사업용 토지는 세율이 최대 30%까지 가산될 수 있음
• ✔ 단순 보유만 하면 위험! 지목 변경, 소규모 경작 등으로 사업성을 입증해야 함

 

 

3. 증여를 통한 절세 전략

• 토지를 자녀 등 가족에게 증여 후 자녀 명의로 매도하면, 취득가액이 올라가 세금 부담 감소
• 단, 10년 이내 매도 시 이월과세 적용으로 원소유자 기준 세금 재산정
• ✔ 증여는 절세와 증여세 부담을 함께 고려해야 하므로 세무사 상담 필수

 

 

4. 법인 전환 고려

• 개인 명의보다 법인 명의로 매도할 경우, **법인세율(10~25%)**로 과세
• 양도소득세(최대 45%)보다 세금이 적을 수 있음
• 법인 운영에 따른 회계, 신고 의무는 추가됨
• ✔ 대규모 토지 거래나 반복 매매 예정 시 검토할 만한 전략

 

 

5. 토지 분할 양도

• 전체 매도보다 나눠서 파는 방식은 누진세율 적용을 완화
• 3억씩 두 번 파는 것과 6억 한 번 파는 것의 세금 차이 매우 큼
• ✔ 다만 토지 분할 비용, 등기 비용, 매수자 확보 등을 충분히 고려해야 함

 

 

 

토지 매매 세금 FAQ

1. 토지 팔 때 양도소득세는 얼마나 내나요?

양도차익에 따라 6%~45% 누진세율이 적용되며, 여기에 지방소득세 10%가 추가됩니다.

2. 토지 양도세는 언제 내야 하나요?

매도 계약일 기준 2개월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 신고 및 납부해야 합니다.

3. 비사업용 토지란 무엇인가요?

3년 이상 직접 사용하지 않거나 단순 보유만 한 토지를 말하며, 10% 중과세 대상이 됩니다.

4. 장기보유특별공제는 누구나 받을 수 있나요?

3년 이상 보유한 토지에 한해 적용되며, 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제됩니다.

5. 토지를 가족에게 증여 후 매도하면 세금이 줄어드나요?

경우에 따라 절세 효과가 있지만, 10년 이내 매도 시 ‘이월과세’ 적용으로 불리할 수 있습니다.

6. 양도소득세를 줄일 수 있는 가장 효과적인 방법은?

장기보유공제 활용, 사업용 토지 인정, 증여·법인전환 전략 등이 대표적 절세 방법입니다.

 

 

 

마무리

토지 매매 시 부과되는 양도소득세는 철저히 준비하지 않으면 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.
위에 정리한 절세 방법들을 활용하면 불필요한 세금 납부를 줄이고 수익을 극대화할 수 있습니다.

 

 

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