3주택자 양도소득세(+절세 꿀팁)

3주택자 기준으로 부동산을 매도할 때는 양도소득세, 취득세, 재산세가 복합적으로 적용되고, 특히 중과세, 보유세 부담 등 변수도 많습니다.

이번 글에서는 3주택자 양도소득세 구조 및 자동계산기 활용법, 절세 꿀팁, 3주택자 기준 재산세·종부세, 취득세까지 정리해 드리겠습니다.

3주택자 양도소득세 계산법

✅ 세율 구조 요약

기본 누진세율 (2025년 기준): 과세표준 1,400만 원 이하 6%, 5,000만 원 초과 24% ~ 10억 이상 45%까지
3주택자 중과세: 기본 세율 + 30%p, 지방소득세 10% 추가 → 최종 최고 세율 68.2%까지 가능
단기보유 조정: 1년 미만 +70%, 2년 미만 +60% 적용

✅ 양도소득세 자동계산기

양도소득세 자동계산기를 이용하면 좀 더 쉽고 빠르게 계산할 수 있습니다.

3주택 양도소득세 계산기

3주택자 양도소득세 절세 꿀팁

1. 차익이 작은 주택부터 매도하기

이유: 양도소득세는 과세표준(=양도차익 - 필요경비 - 장기보유공제 등)에 따라 누진세율이 적용됩니다.

차익이 큰 주택부터 매도하면 세율 구간이 금세 최고세율로 진입 → 세금 폭탄
차익이 작은 주택부터 매도하면 과세표준이 낮아져 누진세율도 낮아짐

💡 예시

A주택: 양도차익 2억 → 누진세율 35%
B주택: 양도차익 1억 → 누진세율 24%
⇒ B → A 순서로 팔면 전체 세금 부담이 줄어듭니다.

2. 일시적 2주택 제도 활용하기

비자발적으로 2주택이 되는 경우 일정 요건 충족 시 비과세 가능
예: 결혼, 상속, 직장 이동 등 사유로 2주택 보유하게 된 경우

✔️ 2025년 기준 개정 내용

기존 2년 이내 → 3년 이내로 처분 기한 연장 예정
조정지역 외 → 최대 4년까지 인정 가능성

💡 조건 요약

신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 양도
양도 시점에 1세대 1주택 요건 유지
신규주택 전입 요건 등 지켜야 함

3. 부부 공동명의 전환하기

공동명의로 전환하면 양도소득세 과세표준이 1/2로 분산되어, 세율 구간이 낮아집니다.

💡 예시

단독 명의: 양도차익 2억 → 과세표준 전액 1명에 집중
공동 명의: 양도차익 2억 → 남편 1억, 아내 1억 → 세율 구간 낮아져 절세

❗ 유의사항

명의 변경 시 증여세 과세 여부 고려 필요
혼인기간 10년 이상 시 증여재산공제 6억 원 적용 가능 (부부 간 무상 이전)

4. 배우자·자녀에게 증여 활용

일부 주택을 가족에게 증여하면, 소유 주택 수 감소 → 양도세 중과세율 회피 가능

💡 활용 시점

양도 전 증여 → 2주택 → 1주택으로 전환 가능
고가주택은 배우자 증여공제(6억 원), 자녀는 5천만 원까지 공제

❗ 유의사항

증여세는 납세자 본인이 신고하고 납부해야 함
증여 후 5년 내 양도 시, 합산 과세 가능성 있으므로 ‘5년 보유 조건’ 고려 필요

5. 장기·단기 임대주택 등록 활용

임대주택 등록 시 주택 수에서 제외되거나 양도세 중과 배제, 장기보유공제 추가 가능

💡 장기임대 혜택

8년 이상 장기임대 등록 시, 중과세율 적용 제외
5년 이상 보유 + 거주 요건 시 양도세 비과세 가능성

💡 단기임대 활용

과거 6년간 단기 임대주택도 일부 양도세 혜택 대상에 포함됨 (2025년까지 유예 중)

❗ 요건 주의

주택 유형, 면적(전용 85㎡ 이하), 보증금 한도 등을 반드시 확인

6. 취득·수리비 등 필요경비 철저히 증빙

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 → 필요경비가 많을수록 과세표준이 줄어듭니다

💡 인정 가능한 필요경비

중개수수료, 취득세, 인테리어·보수비용, 감정평가비 등
등기세, 등록세, 취득 당시 증빙 서류 모두 보관 필수

❗ 주의사항

카드결제, 현금영수증, 세금계산서 등 공식 증빙만 인정됨
증빙이 없으면 ‘추정 경비 불인정’으로 세금 부담 ↑

7. 양도 시기 전략적으로 조정

양도 기준일(6월 1일) 전후로 매도 시 세금이 달라짐

💡 절세 타이밍 팁

6월 1일 전 매도 시 → 해당 연도 보유세 면제
손익 통산을 위해 고가 매도는 연초, 손실 매도는 연말
연도별로 양도소득 나눠 매도 → 누진세율 분산 효과

예시

2025년 5월 말 A주택 양도 → 해당연도 종부세 면제
2025년 12월 말 B주택 양도 → 소득 분산, 절세 가능성 ↑

3주택자 소득세, 종부세, 재산세 정리

✅ 재산세 (지방세)

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%)
누진세율:
- 6천만 이하 0.10%, ~1.5억 0.15%, ~3억 0.25%, 초과 0.4%
납부: 7월, 9월 정기 분납

✅ 종합부동산세 (국세)

1세대 3주택자 기준 종부세율:
- 3-6억 0.7%, 6-12억 1%, 12-25억 2%, 25-50억 3%, 50-94억 4%, 초과 5%
과세 기준은 6/1 공시가격 기준, 고가 주택 보유자 대상
납부: 12월 1회 납부

✅ 취득세 (신규 주택 취득 시)

3주택자 중과세율: 조정대상지역 주택 보유 시 12%
1주택자 기준: 6억 이하 1.1%, 6~9억 2.2%, 9억 초과 3.5%
납부: 취득 후 60일 이내

항목	양도소득세	재산세	종부세	취득세
과세 대상	양도차익	보유	보유	신규 취득
세율 구조	기본+중과30%+지방10%	누진 (0.1~0.4%)	누진 (0.7~5%)	중과 최고 12%
납부 일정	양도 후 2개월 이내	7월, 9월	12월	60일 이내