용적률과 건폐율 완벽 가이드!

용적률과 건폐율, 부동산 투자와 아파트 재건축을 고려할 때 반드시 알아야 할 개념입니다.
"이 땅에 얼마나 높은 건물을 지을 수 있을까?", "재건축하면 몇 세대로 늘어날까?"
바로 용적률과 건폐율 두 지표가 그 답을 알려줍니다.

 

이번 글에서는 용적률·건폐율의 정의, 계산법, 자동계산기, 그리고 아파트와 재건축에 미치는 영향까지 총정리해 드릴게요.

 

 

 

 

 

 

건폐율이란?

 

 

• 정의: 대지면적 대비 1층 건축면적 비율
• 공식: 건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100
• 예시: 100㎡ 땅에 1층 바닥면적 60㎡ → 건폐율 60%
• 특징: 건물이 땅에 얼마나 넓게 퍼지는지를 뜻함 → 쾌적성, 채광, 공지 확보에 영향

 

 

 

 

 

 

용적률이란?

 

 

• 정의: 지하 제외, 전체 건물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율
• 공식:용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100
• 예시: 100㎡ 땅에 각 층 50㎡ × 4층 = 연면적 200㎡ → 용적률 200%
• 포함/제외 항목:

1. 포함: 주거층, 상가층 등 실면적
2. 제외: 지하층, 주차장, 필로티 등 일부 면적

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

건폐율과 용적률 자동계산기

 

건폐율과 용적률 자동 계산기를 이용하시면 더 빠르고 쉽게 계산하실 수 있습니다.

 

 

건폐율 용적률 자동계산기

 

 

 

 

 

 

건폐율과 용적률 법적 기준

 

✅ 기본 법령

국토계획법 및 시행령에서 용도지역별 상한 설정

예: 1종 일반주거지역 용적률 100-200%, 건폐율 50-60%

 

 

 

✅ 지방 자치 조례가 우선 적용됨

예: 제주시는 용도별 건폐율 40% 이하 등 추가 제한

👉 실제 적용 시: 해당 지역 도시계획조례와 건축물대장 확인 필수!

 

 

 

 

 

 

 

아파트와 재건축에 미치는 영향

 

 

✅ 아파트 용적률

• 기존 아파트의 용적률이 낮을수록 재건축 사업성이 높음
  • 예: 기존 용적률 150%, 법적 상한 250% → 추가 100% 건축 가능
• 용적률 200% 이하는 재건축 ‘황금비율’로 평가

 

 

✅ 재건축 관련 건폐율

• 건폐율이 높으면 대지 내 공지 확보가 어려워 법적 규제에 걸릴 수 있음
• 재건축 시 건축법 + 도시계획조례 모두 반영 필요

 

 

✅ 재건축 사업성 판단 기준

기준 항목	의미
기존 용적률	낮을수록 좋음
법적 상한 용적률	높을수록 추가 세대수 확보 가능
건폐율	낮을수록 녹지·주차장 확보 쉬움

 

 

 

 

 

 

 

용적률과 건폐율 FAQ

Q1. 용적률이 높으면 좋은 건가요?
경우에 따라 다릅니다. 투자자 입장에서는 용적률이 낮은 오래된 아파트가 재건축 가능성이 높아 유리합니다.
하지만 신축 건물은 용적률이 높아도 설계가 잘 되어 있으면 불편함은 없습니다.

 

Q2. 건폐율과 용적률이 둘 다 높으면 불리한가요?
꼭 그렇진 않습니다. 건폐율은 건물의 평면 면적, 용적률은 층수 포함 전체 건축 밀도를 뜻하므로 적절한 비율 설계가 중요합니다. 단, 양쪽 다 높으면 주차·채광 등 불편 가능성은 커집니다.

 

Q3. 지하층은 용적률에 포함되나요?
일반적으로 포함되지 않습니다. 

지하 주차장, 기계실, 일부 지하상가는 용적률 계산 시 제외되며, 지자체 조례에 따라 다를 수 있어 사전 확인 필수입니다.

 

Q4. 재건축 시 용적률은 얼마까지 올릴 수 있나요?
지역별 용도지역과 도시계획 조례에 따라 다릅니다.
예: 일반주거지역 1종은 최대 200%, 3종은 250% 이상 가능.
서울 일부 지역은 기부채납 조건으로 최고 300% 이상 허용되기도 합니다.

 

Q5. 내 토지의 용적률·건폐율 상한은 어디서 확인하나요?
해당 구청 도시계획과 또는 토지이용규제정보서비스(LURIS.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
건축사 사무소나 설계사무소에 문의해도 빠르게 확인 가능합니다.

 

 

 

 

용적률 계산방법 ｜자동 계산기 까지

 

 

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